上海杨浦区专业房产纠纷律师

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林长宇律师，中华律师协会会员，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。曾在《中央电视台》、《北京卫视》、《吉林卫视》、《知音》杂志、《东北人》杂志、上海房地产律师《新文化报》、《东亚经贸新闻》、《城市晚报》、《搜狐网》、《新浪网》、《凤凰网》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。  

  二手房交易流程复杂、交易周期长、标的额大、牵涉面广，需要的专业知识很多，个人很难把控风险，寻找专业的中介公司和经纪人是最好的选择。

??一、二手房交易一般常见有哪些风险？老百姓买房卖房应该如何防范风险呢？

??总的来说，二手房交易风险有这么几种：

??1、来自房屋的风险，主要有产权风险，查封风险，房屋状况风险如辐射超标、漏水、发生过自杀或他杀等非正常死亡事件;

??2、来自交易双方的违约风险，比如签了合同又不想买了或不想卖了，或者不配合办理后期手续，或者提供了虚假的信息造成合同无法正常履行的;

??3、交易流程相关的风险，如物业交割风险、连环单风险和资金交付风险。


??二、房价上行期，一些卖方签约后又涨价的，这个是不是就是违约风险了？

??不履行合同义务就构成了违约。除了签约后涨价这种，还有签了合同不想卖了，或者买方不想买了，或者不迁户口，不配合提供贷款过户所需的资料等等，都容易构成违约，要承担违约责任。当然前提是合同里面约定好了各种可能的违约情形，不然就不好办。所以签合同的时候，要考虑到可能的违约情形，提前约定好违约责任。

??还有比如卖方的房产证是假的，或者隐瞒重大债务造成房屋被查封交易无法正常进行的，还有一房多卖，或者故意隐瞒自杀、他杀等非正常死亡事件的。买方这边提供虚假的收入证明，或者虚假的个人资料造成交易无法正常进行的，都可能造成违约。

??很多人没有合同意识，以为违约顶多就是双倍返还定金，或者赔一点钱就行了，其实不然。违约还可能赔偿总房款20%违约金，对方还可以选择继续履行合同。如果涉及诉讼的，违约方还需要承担诉讼费、保全费、执行费、律师费、交通费等。


??三、什么样的二手房容易有风险

??房子的风险主要是产权和房屋状况两方面的风险。产权方面常见的就是共有权人风险，还有就是产权不明，比如有继承权纠纷的房子。房屋状况主要是所谓的“凶宅”、漏水等，还有一个要注意的就是出租中的房子。

??四、物业交割风险是什么意思，如何防范

??和新房不同，二手房办理房屋的交接时会涉及到许多费用，比如物业费、供暖费、水电煤气费等，应该要求出售方将各项费用结清，如不核实清楚，买方将可能为出售方的各项欠费买单。此外，物业交割时还涉及到合同中约定保留的家具家电等，也要核查清楚。