本帖最后由 论坛好友 于 2014-9-13 12:38 编辑
本月起，2014版《河北省物业服务收费管理实施办法》正式实施，其中涉及停车费、物业费、门禁卡、装修押金等诸多百姓关心的问题，这些收费的事儿有哪些变化，本报记者昨日采访专家，为您一一解读。同时，记者从石家庄市物价局了解到，针对河北省的这一新规，物价部门正与房管部门抓紧时间制定实施细则，将尽快出台。目前如果有违反规定的情况，市民可向物价部门或房管部门举报，物价部门举报电话12358。 新规解读 物业费该收多少钱视情况而定 案例：昨日，正定盛华公馆小区业主来电称，他们小区并非别墅等高档住宅，物业费却为每平方米每月1.6元。 新规：第九条规定，实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。各设区市、省直管县、扩权县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向省级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。其它县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向设区市价格和房地产行政主管部门备案。物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制。 第十条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 解读：石家庄市物业管理协会秘书长刘明认为，新规第九条有助于促进实现“质价相符”，即业主交付的物业费与其所接受的服务相符合。他分析，物业公司属于劳动密集型行业，以当前物业费水平，有的物业项目仅人工成本就占到了70%-80%，压力非常大。一旦物业费不敷使用，物业则会设法削减成本，从而降低服务品质，或者以停车费、小区广告等收益弥补物业费不足，这在一定程度上造成了物业与业主之间的矛盾，影响了彼此的信任和配合。而建立“联动机制”，实行“质价相符”，可以说是个好方式。 省房协物业专业管理委员会主任罗辉称，小区成立业主大会后所有住宅实行市场调节价，这是一项很大的进步，根据社会平均成本的调整与社会平均工资的变动而建立联动机制，使得物业费收取更为合理，以减少收费问题所引发的矛盾。 不允许收取装修保证金(押金) 案例：新华区某高层小区最近刚刚交房，业主李女士想尽快装修，但物业告知，必须要先缴纳2000元的装修押金。“不交就不能装修，没办法，我只好交了。”李女士说，除了缴纳装修押金，还要缴纳装修管理服务费等，不少业主都颇为无奈。 新规：第十六条规定，业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定，但不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。 解读：刘明分析，过去在装修时收取装修押金，主要是对装修企业或个人的一种行为约束，督促他们在使用电梯或公共区域等的同时，要相对小心、仔细一些，不要造成破坏，损害业主利益。刘明和罗辉都提出了一点建议，新规出台更多为业主利益考虑，物业要坚决保证业主的利益不受侵害，在政策允许的范围内，可适当考虑向装修企业收取一定金额，但必须要按照规定，及时退还这笔费用，更不能挪为私用等。 案例：某新建高层小区近期刚刚交房，业主张女士家正在进行装修。装修工人称物业不让其开车进门，除非交2块钱的进门费，问她该怎么办。张女士质疑物业的做法，可物业却告知装修人员没有办理出入证，所以今后进出小区，必须要交这笔钱。 新规：第十二条规定，住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。 对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。 解读：刘明分析，新规中关于“临时停放车辆物业不得收费”一说，从正常物业管理角度、以及人性化角度来说，都是一种合理的解释，因为它所约定的是“特定条件下”的临时停放车辆，警车、消防车、120救护车、市政抢险车辆等这些都无可厚非，而作为配送、维修、安装等车辆，只要不是长时间停在小区里不开走，影响业主正常停车，就可以以首先满足业主需求为出发点，为业主提供便利。 罗辉则认为，新规中这项规定是充满人情味的，作为物业，一定要以方便业主为前提，不应该阻挠临时车辆进入小区。 临时停放车辆物业不得收费 案例：近段时间，有数位光华路众诚百合园的业主致电本报，称从8月下旬开始，小区物业突然在大门口安装了蓝牙门禁系统，并要求有车的业主缴纳100元办理蓝牙卡，并每年缴纳360元的停车费。 新规：第十七条规定，受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的，不得收取出入证(卡)费。 解读：刘明认为，未经业主同意不能收出入证(卡)费，这里的“入住证(卡)费”既包含业主的出入、又包括车辆的出入。值得一提的是，新规中关于不得收取出入证(卡)费，是有其前提条件的，那就是“未经多数业主或业主委员会委托”，这一点实际上对物业起到了督促作用，要求物业增强为业主服务的意识、增强契约意识，尊重业主在小区内的共同管理权。 未经业主同意不能收出入证(卡)费 互动 众多市民吐槽 小区收费那些事 昨日一天，众多市民通过电话、微信、微博等各种方式讲述“小区收费的事”。记者梳理出几大典型事件，并逐一采访相关部门。 租地下车位，一个月要400元？ 昨日，家住东三环一高档小区的业主张先生来电称，小区地下车库建成后，物业严禁小区地上停车，“买地下车位的可以将车停在地下，因为地下车位没有全部售完，物业也对外出租地下车位，一个车位一个月收取管理费400元。”张先生感觉“价太高”，“出租的地下车位有没有统一的收费标准？”另一小区业主来电称，他们小区地下车位出租是560元/月，“物业说，租金500元，60元为服务费。” 石市物价局答复：按照《石家庄市物业管理条例》第五十四条规定：物业管理区域内，依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费，由业主与物业服务企业在合同中约定。对于未出售的地下车库，所有权仍归开发商，对外出租，开发商可以收取车位租赁费，物业公司提供停车服务，可以收取停车服务费，价格标准需要双方协商，合同约定。 毁绿地建车位，收费啥标准？ 北郡五区与开发区某小区的几位业主来电称，他们小区地上车位多是毁绿建成的，前者物业每月收取170元的停车服务费，而后者每月为100元，物业美其名曰“占地费和服务费”。两者的共同点就是未与业主协商定价标准，物业一方说了算。 今年六七月份，开发区某小区物业开始征求业主意见，说要将小区绿地改成停车位，并未提要收费，“当时，征求意见中我特意注明了一条‘毁绿地可以但不能收费’。没想到，绿地改造后，从9月1日，物业开始对地上车位统一收费，每月每辆车100元的占地费和服务费。”一位业主表示难以接受。 石市物价局答复：按照《石家庄市物业管理条例》第五十五条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意，确保消防通道和道路畅通。经业主大会同意收取场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行，并定期向业主公示收支情况。物业服务企业履行看管责任的，可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定，并在物业服务合同中约定。也就是说，改绿地建车位需要经过业主大会同意，未经同意，物业无权改绿地建车位。此外，收费标准由业主大会决定。 房本上注“普通住宅”，水电物业费按商业标准收？ 昨日，家住金贸图书大厦业主王女士来电反映说，她五年前购买了该小区的一套二手房，房本上清楚地写着“普通住宅”，然而，物业收费却按商业标准收取，“水是6元/吨，电是1.2元/度，物业费则是每月每平米2元。”王女士说，她购房后一直居住使用，总感觉物业收费“没道理”。 律师王惠民：如果房屋的性质是普通住宅，业主也未改变其使用性质，那么，物业就应该按照普通住宅水、电、物业费的标准来收费，而不该按照商业标准收取，物业此举不合规矩。
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发表于 2014-9-13 12:33:42
发表于 2014-9-15 10:27:35
