第三章 业主委员会
第一节 委员
第三十一条 委员必须是本小区业主或与本小区业主同一家庭人员。
第三十二条 委员由业主大会选举或更换，任期五年。委员任期届满可连选连任。委员任期从业主大会决议通过之日起计算，至本届业主委员会任期届满时为止。
业主10人以上联名，可向业主大会推荐委员候选人。推荐者应向大会介绍委员候选人的情况。
首届业主委员会的选举时，业主大会筹备组成员中符合委员条件并且愿意竞选委员的，可直接向筹备组提交自荐书，无须经过业主联名推选。
第三十三条 采取差额选举方式选举委员的，在本章程规定数额内，获得票数多的委员候选人的当选为正式委员，差额部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选，当正式委员因故不能履行职责而辞职或被解任时，候补委员按顺序自动补任为正式委员。
候补委员可自愿参加业主委员会会议，但不享有投票表决权。
第三十四条 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业服务区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第三十五条 委员应当忠实履行职责，维护业主利益。当其自身的利益与业主的整体利益相冲突时，应当以业主的整体利益为行为准则。
第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因身体上或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；
（三）无故缺席会议连续三次以上，或累计缺席会议六次以上的；
因事无法出席会议，且未书面委托他人代为出席的，视为无故缺席。
（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（五）无正当理由拒不履行业主义务的；
（六）有其他不适宜担任业主委员会委员的情形。
第三十七条 任何委员停任时，必须在停任后三日内将由其管理、保存的业主委员会文件、资料、账簿、档案、印章以及属于业主委员会所有的其他财物交还给业主委员会。
第三十八条 委员非经业主大会同意不得直接或间接从建设单位、物业服务公司取得个人利益。如委员违反本条从上述单位取得的个人利益，应收归全体业主所有，委员为取得个人利益而损害业主权利的，应当承担法律责任。
第二节 业主委员会
第三十九条 业主委员会为业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。
第四十条 业主委员会由7至15名委员组成。其中，设主任1人，副主任2-4人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
设业主委员会秘书1人，由业主委员会决定由委员兼任或者外聘。
第四十一条 业主委员会行使下列职权：
（一）执行业主大会的决议；
（二）负责召集业主大会，并向大会报告物业服务的实施情况；
（三）考察、选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）根据物业服务合同，审议批准物业服务企业对小区的年度管理计划；
（五）根据物业服务合同，监督物业服务企业的履约情况，以及服务质量。在物业服务合同到期日两个月前，征集业主对物业服务企业的满意度。在物业服务合同到期日一个月前，根据物业服务企业的履约情况、服务质量以及业主满意度向业主大会提出报告，该报告向全体业主公布；
（六）审议小区年度费用预算及决算报告，并向业主大会提出建议；
（七）制定或审议批准物业服务企业制订的物业服务规章制度；
（八）监督业主公约的实施；
（九）对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼；
（十）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第四十二条 业主委员会制定业主委员会议事规则，以确保业主委员会的工作效率和科学决策。
第四十三条 业主委员会主任行使下列职权：
（一）主持业主大会和召集、主持业主委员会会议；
（二）督促、检查业主委员会决议的执行；
（三）签署业主委员会重要文件和其他应由业主委员会代表人签署的文件；
（四）行使业主委员会代表人职权；
（五）业主委员会授予的其他职权。
第四十四条 业主委员会秘书的主要职责是：
（一）筹备业主委员会会议和业主大会，并负责会议的记录和会议文件、记录的保管；
（二）保管与本小区物业服务有关的各种文件；
（三）负责向业主公告有关物业服务的各项信息，负责接待查阅上述信息的业主。
第四十五条 业主委员会主任不能履行职权时，业主委员会主任应当指定业主委员会副主任或其他委员代行其职权。
第四十六条 业主委员会以业主委员会会议决议方式作出决定。业主委员会会议决议应当向全体业主公布。
第四十七条 业主委员会会议每3个月召开一次；有1/3委员提议，或主任、副主任认为有必要时，可召开业主委员会临时会议。
第四十八条 业主委员会秘书做好每次业主委员会会议记录，并由与会全体委员签字后存档保存。
第四十九条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，业主或业主大会可以请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第五十条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第四章 聘用物业服务公司程序
第五十一条 业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业服务公司。
第五十二条 业主大会应当在确定选择物业服务公司的因素（包括物业服务内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等）及评比标准后，授权业主委员会或委托律师、物业顾问等专家组成招标委员会进行具体的选聘物业服务公司的事务。
第五十三条 招标委员会应当根据业主大会的授权并按照相关法律规定的程序选择物业服务公司。
第五十四条 如招标委员会发出招标邀请书后，投标的物业服务公司不足三家的，招标委员会可以协议方式选聘物业服务公司。但应当将投标的物业服务公司不足三家这一情况向全体业主公告说明。
第五十五条 招标委员会以协议方式选聘物业服务公司的，应至少与两家物业服务公司发出要约邀请，根据经谈判后物业服务公司发出的要约并结合业主大会确定的评比标准确定其中最合适的物业服务企业。
第五章 维权程序
第五十六条 发生下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。如协商不成时，业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主委员会名义向人民法院起诉，以维护业主的共同利益：
（一）建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（二）建设单位未按照规定在物业服务区域内配置必要的物业服务用房的；
（三）建设单位未按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任的；
（四）物业服务公司未按照物业服务合同的约定，提供相应服务的；
（五）物业服务公司擅自改变物业服务用房的用途的；
（六）物业服务公司在物业服务合同终止时未将物业服务资料移交业主委员会；
（七）个别业主、物业服务公司擅自占用、挖掘道路、场地的；
（八）擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）其他损害业主共同利益的行为，需要业主委员会依法维权的。
第五十七条 业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条纠纷，费用在业主委员会经费中支出。
第五十八条 如发生本章程第五十六条所列情况时，业主以个人名义向政府部门申诉或向人民法院起诉的，业主委员会应当依法协助业主做好维权。
第六章 业主委员会经费
第五十九条 业主委员会经费由下列几部分组成：
（一）小区顶楼、外墙、电梯间、灯厢等共用部位的广告收入减去合理支出后的净收益；
（二）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益；
（三）业主委员会依据《业主公约》、《业主大会章程》、《物委托业服务协议》等规范性文件对违反公共利益的相关方（包括业主、物业公司）要求其支付的违约金；
（四）业主交纳的业主委员会经费。
第六十条 业主委员会的经费开支包括：
（一）业主大会和业主委员会会议支出；
（二）有关人员的津贴；
（三）必要的日常办公费用；
（四）维护业主共同利益所支出的费用；
（五）聘请会计师、律师、物业服务顾问及专职秘书支出的费用；
（六）业主大会依法决定的其他费用。
第六十一条 业主委员会经费单笔支出在200元以下的，由业主委员会主任依据本章程规定使用，并由业主委员会秘书签字备案。单笔支出在200元以上的，或某一单个项目需累计支出200元以上的，由业主委员会讨论决定。
业主大会和业主委员会经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告，接受业主的质询。
第六十二条 经费中由业主交纳的数额由业主委员会负责拟订，报业主大会批准后向业主收取。如依本章程第五十九条第（一）、（二）、（三）项取得的经费能够保证业主委员会正常工作需要的，不再向业主另行收取业主委员会经费。
第六十三条 业主委员会经费由业主委员会直接收取，做为业主公共财产全额打入业主委员会公共账户。
业主委员会也可以将此全部或者部分收费项目授权物业服务公司代为收取，然后向业主委员会移交。
直接收费方应向业主明示该项费用的用途及性质。
第七章 通知与公告
第一节 通知
第六十四条 本章程所涉及的通知以下列形式发出：
（一）以公告方式进行；
（二）以投递方式送出；
（三）以专人信函送出；
（四）业主委员会认可的其他形式。
第六十五条 以公告方式发出通知，一经公告，视为所有相关人员收到通知。
第六十六条 召开业主大会的会议通知，以公告方式进行。
第六十七条 召开业主委员会的会议通知，以公告、电话通知、短信通知的方式进行。
第六十八条 通知以公告方式送出的，第一次公告刊登日为送达日期。
通知以投递方式送出的，送至被通知人登记的电子邮箱、手机短信或其它网络新媒体平台时视为送达日期。
通知以专人送出方式进行的，由被送达人在送达回执上签名，被送达人签收日期为送达日期。
第六十九条 因意外遗漏未向个别有权得到通知的人送出会议通知或者该等人没有收到会议通知，会议及会议做出的决议并不因此无效。
第二节 公告
第七十条 业主委员会秘书负责在小区公告栏刊登公告和其他需要披露的信息。
第八章 附则
第七十一条 有下列情形之一的，应当修改章程：
（一）有关法律、行政法规修改后，章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触的；
（二）业主大会决定修改的。
第七十二条 本章程所称“不满”、“以下”不含本数，“以上”、“以内” “、以外”包含本数。
第七十三条 本章程由业主大会筹备组拟订，并经出席第一次业主大会的业主及业主授权的代表达50%的投票表决权通过。
第七十四条 本章程一经通过即对业主大会、业主委员会及全体业主发生效力，任何人不得违反。
第七十五条 本章程由业主委员会负责解释。
第七十六条 本章程在业主委员会成立后30日内，由业主委员会报房地产行政主管部门、街道居委会备案
发表于 2014-10-8 12:49:30
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