今年房价不会大涨大跌

haogeniaodian · 发表于 2015-7-31 21:58:53

推荐阅读主题：任志强：今年可能再降息房价回升至少需9个月主题来源：醴陵找房网 http://www.llzf.co
现在企业大部分都比较听话，政府说怎么样就怎么样。大部分行业还是认为这个政策会持续一段时间，但是能持续多少年没有人有谱，因为我们从03年开始基本每年都在变，或者一年调整一次或者一年调整两次。所以大家预见变的时候，可能还要明年再出台一个政策。在短期之内，房产公司不会说短期之内马上出台一个政策。
从现在的情况来看，大部分地产企业还没有到最危急的时刻，从存量报表上看手里面还是有现金的，7月份的资金大概37000多亿的样子，可是我们完成投资只完成23000多亿。而过去我们大概维持在1万亿左右，所以现在还有多出来的一部分钱。这是整个行业情况。
但是说到局部情况，可能差别会很大，好的企业可能现金流很充足，不好的企业可能现金流很紧张。我们到7月份还略有增长，5点几，但是下降速度很快，下降了9点几。住宅从年初来看只增长了7.1%，这个增长速度是一个非常低的增长速度，写字楼和商场速度大概增长了30% 点，为了弥补住宅下滑产生的总量。8月份、9月份有可能从正增长到负增长，如果按这种趋势来看，全年和去年相比大概有10%到15%的一个负增长，去年可能8亿平米左右，商品房销售面积。上半年3亿9，下半年可能还在3亿9左右。前三个月没有这个“国十条”的时候增长比较快，“国十条”出来后下滑速度很快。
从市场短期来看，7月份价格在下降以后略有回升，这是和五六月相比。8月份这两周之内看来也是在回升，但是现在大家都觉得降价还降得不够，这里面有一个统计的问题，如果我原来卖4万块钱，我现在卖到3万5，是个降价过程。如果一个新盘我想卖到3万5，涨到3万6，这样一到统计时，就表现为上涨了，大家把开盘价降低了以后大家觉得这个指数没下来。
所以开盘价实际上是下降的。在开盘价下降的时候实际上销售就开始回暖。我们曾经举过一个例子，万科在长阳一天800套房子就卖完了，就是因为它原来可能预计卖1万8，可是政府让它降价，它就变成了13400，可是它卖15000，也一样卖光。所以当时它把价格降下来的时候，销售一下子就回来了。总体上我认为下半年总体增加量，从去年9月份开始增长，到今年9月份应该出来房子了，按道理说供给量是增加了，我们估计到下半年增量会增加到40%、50%的样子。我从4月份文件出来之后就开始呼吁，很多人说市场没降下来，其实你要看指数，其实开盘价已经下降了10%到15%的样子。
我们忽略了一个问题，为什么我们去年年底的投资增长能上来，主要是因为07和08年上半年我们增加了很多土地，它是有一个生产周期的。所以今年的土地下降到7月份大概增长33%，主要是集中在二三线城市，一线城市是下降的，它会影响到明年。从目前来看，这些现有土地供给不足的情况会很紧张，那时候价格会受影响。因为明年下半年以后地不够用了。而保障性住房今年会增加很多，比如今年北京市已经供了有1500万到1600万公顷的土地，但是保障性住房可能占了80% 多，保障性住房现在已经完成90%多了，而商品房只完成了30%多，下半年怎么办？这块影响价格也会很大，商品房供小于求。
所以08年的情况是普遍都不行，因为国内国外形势都不好，所以就上不去，房地产不降也得降。今年差别是大家预期政策出台后希望全面房地产市场都下降，这可能想错了，因为今年的经济情况是国外复苏了，国内好得不得了，有的地区17、18%的GDP增长，这样的增长怎么能不买房子，我们的CPI也不一样，平均是 3.3%。今年房价局部地区猛涨，还会涨，有些地区是供给量增大以后价格竞争会激烈，普遍下降10%到15%，我觉得下半年会维持比较乱的价格格局。
政府为什么希望商业地产多，它的就业和税收是很重要的，住宅卖完就完了，剩下的对政府来说所有的费收完就变成维护费了。但是商业可以今年安排就业，明年再安排就业，它可以不断地增加税收。
国外咨询机构很多一条街都是。但是我们就没有这样的服务机构，按道理来说北京20%的GDP产生于为政府服务的咨询公司才对。像华盛顿那边有很多律师、咨询机构都是为政府服务的，中国不重视这个。
让我们判断未来有什么政策，其实大家担心的是以后没有什么政策。过去担心物业税，房产税一大堆东西，是因为它担心后面那些东西导致他在前面先看一看有没有东西。
现在商品住宅是这样的，我们现在的库存是以可售面积来看，可售面积是以预售数来看的。所以我们这个1.9亿是预售的。我说这个增加是指预售数增加。为什么今年新开了9亿6，到去年加上非商品房开发全部加起来51亿多，各种都包括在内。住宅我们大概占70%。在全国范围内有地方差异，有的地方可能是供过于求，有的地方可能是供不应求，目前全国不平衡。
现在中央补助600个亿，如果按60平米一套，大概有3个多亿的面积，减少6000个亿左右的收益。现在按最低的算，起码得4000到5000个亿。上半年是负1.6，现在还很难说。实际上今年要竣工这些，还包括去年的。可能我今年建了，今年先把房子分了。
如果不调整货币政策，靠这种政策来维持长期性，几乎不可能。从根上来说要解决货币和利率问题，那边可能要解决土地供应问题，应该是这几个配合起来。我们现在争论比较大的，第一是土地供应是不是充足。国土部认为我们现在闲置土地对房价影响很大，其实真正算到房地产商，这4000万，在今年32亿开复工里面才占多少，每年算起来平均下来就五六百万平米的事，怎么能对房价有影响？但是土地供应的问题说不清楚，争论就在这，到底供应足不足，今年说18万公顷，现在开发商只有两万公顷，这跟开发商没关系。如果你把18万都放在保障性住房里面，和开发商也没关系。像北京最近投标的，一块地10万是限价房，实际上这个土地你不能算在商品房土地，因为这是政府来决定对价的。
第二个问题，就是我们所说的房地产投资能不能上去，上到什么程度为合理，这是我们第二个争论的问题。我们去年9月份投资开始增长，到今年7月份开始下来，如果再持续下降后期供给就会不足。同时出现一个差额，二三线城市本来房价不高的地区可能增长很快，房价高的地区反而增长很弱，这个不平衡问题怎么解决？房地产供求关系和别的都不一样，比如电视机我在广东生产可以搬到北京，房子它是不可移动的。
第三个问题，就是大家刚才争论的刚需问题。最后变成只要价格合理，我去购买，就是刚性需求，最后它变成购买行为的时候就是刚需，所以说刚性需求是存在的，因为有人卖。怕的就是降价没人买，刚性需求就不存在了。这个差别会非常大。最后一个就是价格高低的问题，这是我们争论最主要的四个问题。价格高低的问题，实际上在于有没有人买，你现在看指数，如果我开盘下降，你的指数就不对了，但是有人买了就是合理的。现在我们集中在刚性需求和价格问题上的调控政策比较多。所以它会出问题的，因此我们要最终解决这个问题，要从几个角度共同来解决。比如你要解决土地问题，可能涉及到土地制度问题。供给问题可能涉及到银行信贷问题，涉及到财政税收问题。因为地方要卖土地，它要捞钱的，你要增加要有一个信贷作用，所以每一个小问题上都附带两个三个房地产市场之外的问题。你要把房地产市场之外的问题解决了，最后才能回归把这个产业内的问题解决。
我们政府工作报告第一次报告上就写到850万平方米，150万面向社会，三定占到700万。现在我们报告里面对经适房占多少，保障性住房占多少都有规定的。但是经适房面向谁不一样，可能多少是面向机关的，中央单位每年有将近50万的人口增长，不可能不给它房子。比如广渠门15号地，很多都给了外交部那些人。
如果我们土地价格还在这样往上涨，房子也要往上涨。我们看看万科今年的半年报，面积减少了8%，但是金额增长了15%，说明价格提高了。去年它的平均价格是9000多，今年平均价格是11000多块钱，这还因为他有几个月是降了价的，如果每降可能是12000。但是其中有一些结算可能是去年卖的房子，总体而言这个趋势是没法变化的。
去年我们大概平均住宅价格是4400多块钱，今年平均房价变成了8000多，差了快两倍。我们在 08年结算的时候有一些是低价房。我们必须从供应和其他的角度告诉大家，这个趋势就是个上涨趋势，我们说这个价是在一期价位上略有调整，但是并不表示整体趋势不是个上升趋势。你不要看4万块钱我现在让了5000块钱，但这不是你买的。而真正老百姓要买的房子是从2000、4000、5000算起来的。北京即使都算上，4万、5万的房子还是少数，二环三环以内有多少地，就那么多房子。大量的房子还在外头，比如万科在外头一天卖800套，里头的房子一天卖几套，所以不能这样比，最后平均下来的数跟这个没关系。如果把这两个数平均来算，会看到那边的数量很少，这边的数量很大。它就是个降价过程。其实这个平均数是个非常错误的概念。统计上造成的问题也很大。因此实际上价格还是降的，我说的概念很清楚，我就怕开发商在短期之内拼命地涨价，本来5%的回收数量增长，你突然把价格也涨了，就麻烦了。
真是价格反弹，乱七八糟的东西就出来了，其实现在大家已经看到11.9变成11.3，如果按1.6个百分点来看，到四季度就是7.8了。这个下滑速度是很快的。下来以后到明年怎么办？如果四季度7.8，明年是不是6点几了。所以我希望它还是不出这些东西，最后保证在8.5左右，全年可能9.2，9.3，明年还接着八点多。所以我们还是希望它平稳，因此我觉得大家还要适度降一些，让整个销售量降一些，这样平稳地过渡到明年的经济，这样可能会稍微好一点。
今年的价格一定是有升有降的，不可能会大涨大跌。
把货币储存在银行还是在房子上，但前提是你得有钱，如果你这个钱本来存不到银行，你要借钱，这就不叫存了。如果是存，是一种货币储存形式，没有任何问题，它不会形成泡沫的。比如我们看《乔家大院》，这个大院是怎么形成的，就是把钱变成房子，最后一个大院一个大院的出来。如果我们古人没有这种风险意识，就不会有乔家大院的。而其中很多是没有人住的，它是为了以后发展，我的子孙再多的时候我有地方? Ｋ淖幼铀锼锟赡苊簧隼矗撬姆孔邮翘崆白急负昧恕Ｕ馐峭耆灰谎摹Ｄ闼档某矗俏颐敲挥姓饷炊嗲蚁胗靡桓霾聘桓芨税阉涑勺亩鳌?
如果是两点几的负利率，再低一点，就容易变成另外一种现象。如果这边，最先取钱的是只有3000块钱和有5000块钱的人，有30万、50万的人不会取钱。我们88年抢的都是卫生纸，他们会抢到先买东西。我们现在可以看几个数，我们现在28万亿的居民存款，但是我们每年消费多少？一个月只有1万亿的消费。我们房子最高的时候一个月大概4100，28万亿出来两万亿我们就没地搁了。你就这么多东西，因为我们过去在88年出现通胀的时候，我们市场可销售量大概在存款量的百分之十几。到04年我们再增长的时候只占百分之七点几了，到现在到百分之三点几了。因此我们在93年初、94年的时候叫“贴息补偿利率”，给你加百分之十几，就是给老虎食吃，怕老虎从笼子里跑出来，现在也是这种情况。如果出来两万亿跑哪去，现在我们觉得赶紧弄房子，防止这28万亿往外跑的时候拿东西可以顶上。
我们现在两万亿里面一万亿消费了，4000亿买房子了，还有4000亿进了存款，一旦有一个月4000亿不进存款就很难走了。
现在我们不能判断的就是不知道政府会往哪走，哪个都不稳定，所以要尽快出台住宅法。

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