房价如下跌，谁会被压垮

bulijidu · 发表于 2016-7-10 07:26:59

推荐阅读主题：哺乳期漏奶是什么原因造成的主题来源：催乳 http://www.bbkcrs.com
“过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。” 6月15日，湖北省副省长曹广晶在湖北日报发表长文，谈去库存政策。省部级官员直接谈论房地产的现象并不多，而这位副省长不仅谈论，还非常直接说出了对楼市的真心话，他在文中说道，“泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多? ?
这基本上可以代表各级政府对待房地产市场的实际想法。对于各地而言，目前的房地产已经成为了财富的基石，银行贷款的主要抵押物也是房地产。在宽松的货币政策下，房地产未来依然承担着货币蓄水池的作用。这些年来，中国的M2增速也非常惊人，根据人民银行公布的数据，十多年里我国货币供应量增长超过6倍。新增贷款中的相当一部分和房地产相关行业有关。这说明房地产位居于金融的核心，对稳定依然有重要的作用。
其次是地方政府收入来源。无论“转型”两个字多么经常的挂在嘴边，但不可否认，卖地依然是政府收入的主要来源。根据国家统计局6月13日上午公布的数据，2016年1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，全国房地产开发投资从今年1月走出V型走势后开始趋缓，这也是该项数据今年以来的首次微降，虽然7%的水平仍处高位。回顾近10年来，全国土地出让金总量超过十万亿，占地方财政收入比最高的时候可达近60%。北京大学经济学院团队研究的相关结果显示，地方财政对于土地财政的依赖度正在不断上升，十年间，中国地方财政对于广义的土地财政的依赖度上升了11.3个百分点。可以说，现在的整个财政体系，是围绕房地产建立并运转的。
通过以上事实，我们不难想象如果房地产大跌，谁最痛心疾首，谁会面临着一场系统性危机。其影响或许比2008年的美国资贷危机来得还要深远。
这也是政府救市的基本逻辑，救市在某种程度上也等于自救。而在国家队救市之后，谁来“托市”呢？答案是民间资本。
今年地王频出，央企占主导地位，此事遭不少人批评。而实际上，回顾近些年的房市历史，每次发生经济危机，房市受到影响的情况下，必然会出现央企地王救市。在差不多十年前，也就是2007年之前，全国房价飞涨，而势头最猛，最肯花钱拿地的开发商，大多是民间资本。不断上涨的房价给了公众进一步的上涨预期。
而到2009年，情况发生了非常大的变化。受到次贷危机的影响，房价在2008年走出了一波跌势，人们的预期发生了非常大的变化，加之股市持续暴跌，股市的融资功能几乎丧失，上市的房地产企业，许多都饱受资金链随时可能断裂的威胁之苦，经营出现危机，不可能再去充当“地王”的角色。这个时候，通过高价拿地重塑“地王”，制造土地供应紧张和房价上涨预期的角色，就被央企充当了。他们多为资源型行业，且受到财政补贴，不太容易受经济下行的影响。因此，经济危机也不会影响到他们的财大气粗。
在危机爆发后的2009年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资背景的企业获得，直接导致地价的爆发式上涨。而在危机过去，民企情况稍有好转之后，更多的民资重新涌入了房地产行业，在央企的“救市”之后，民资进来“托市”，周期性推高了房价。这个规律，这些年来一直如此。只是每一次程度不同，范围大小有异。
2016年，和8年前一样，我们遇到了出口下降、内需不振、投资缺少的情况。于是和当年一样，“最强帝王”频出，甚至超过了往年，尤其是国有企业的出现，成为了最强“收割机”。截止5月底中国合计出现152宗地王，远高于去年全年的95宗，并且多居于二线城市。这里边依然是国家队在扮演举足轻重的力量，地王的“标准配备”基本都是上市企业+国企这种模式。未来他们想要上市回本，需要未来两年房价再上涨100%以上。
地王稳定市场预期，上市公司接过接力棒，这是多年来推动房价的“标准配备”。这套模式在危机来临时可以解救企业、银行和政府，而且屡试不爽，每次都奏效。最后的社会成本，则是由全体购房者负担。因此，未来的房价如果在某些地区不同程度有下跌，那么承担这一成本，最终被压垮的人将会是普通购房者，而去库存的最主要目标，是要保证在这个时刻来临以前，击鼓传花的游戏已经把接力棒传到了普通购房者手里。
最后你会问，普通人买房自住，房价下跌有他什么事情呢？当然有影响，首先房价不是都同时下跌，而是有涨有跌，如果你买的房子跌而别的房子跌的少或者还在涨，这势必影响你未来改善住房的能力；其二，房子是一种个人资产，房价涨跌影响到个人资产的总量，而这也决定了房屋所有人的个人信用度，它会影响到你生活的各个方面，例如贷款以及需要使用个人资产证明的任何场合。
再说，现在真正买房子来住的人也是越来越少。据统计，中国楼市库存面积超7亿平米，“空置”住房可供2.4亿人居? ５庑┛罩梅科涫狄彩蔷蚵簦幸抵鞯姆孔印Ｈ嗣嵌际前阉备隼聿撇吩诼颉６狈课葑魑蹲势肥保浼鄹袷怯煞课莸淖饨鹚龆āＭǔＳ谩白馐郾取保疵科椒矫自伦饨鹩朊科椒矫追考壑涞谋戎怠９噬嫌美春饬恳桓銮蚍坎诵凶纯隽己玫淖馐郾纫话憬缍ㄎ?∶300到1∶200，这说明房价与人的居住需求比例适当。
而在中国，一线城市租售比早已严重偏离正常范围。根据《第一财经日报》，一线城市租售比基本都高过1:500，深圳房屋租售比更是高达1∶740，要收租63年才能回本。很多房子现在的产权都不够63年。这说明，房屋的居住价值基本已丧失，完全已经虚拟化为一种金融产品，这上面捆绑着从银行、政府、开发企业乃至每个购房者的利益，房价下跌由此成为社会不能承受之重。因为这套现存的房地产体系，房价的下跌将压垮每一个人；另一方面，死扛房价的结果是进一步增加未来的结构性风险，把这个全社会都不能承受的结果，往后无限推迟。

远去的酒香 · 发表于 2016-7-10 07:42:12

胡汉三 · 发表于 2016-7-10 14:08:22

不相信啊，房价只会涨啊

北风之神 · 发表于 2016-7-15 16:13:33

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