2015年谁将成为美国房市买房新主力

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　　尽管面临利率上扬的压力，但美国经济逐渐向好、就业市场逐渐改善、美国人口结构的变化、以及房贷趋于宽松这几大因素，看来都将提振美国本土房市。虽然再度火热的可能性不高，但美国房产仍有可能在2015迎来近年来表现最为强劲的一年。  上海建工 http://www.scgoverseas.com/

　　标准普尔年前（2014年12月30日）公布的数据显示，美国2014年10月份标普/凯斯·席勒20（S&P/CS20）大城市房价指数年化增长4.5%,创2012年10月以来最小升幅，9月份的数据修正为增长4.8%.

　　标准普尔还在这份报告中指出，美国2014年10月份全美房价指数年率增长4.6%,9月份该值为增长4.8%.

　　2008年经济危机之后，美国房价意外地迅速反弹。S&P/CS全国指数2012年初创下低点以来，美国房价已经反弹25%,重新回到2005年中期的水准。美国房价中值也重返20万美元水平上方。

　　但进入2014年以来，美国房价涨幅已经逐渐降至5%以下。可以说，住房库存的增加和投资者从房市中退出压制了在美住房价格的升级。2015羊年里在美购房者将有更多的房源选择，来自职业投资客和全款购房者的竞价压力也大大缓解，这些都会抑制当地房价的快速上涨。

　　更深层次的解释是，这种变化代表了美国市场的根本转变：全美房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。

　　TDSecurities策略师Gennadiy Goldberg在数据公布之前称，随着全美房地产市场逐步改善，房市的价格将会恢复正常。考虑到美国就业市场的复苏，房价升势趋缓意味着美国越来越多的民众更加容易进入房地产市场。

　　经济数据研究公司Capital Economics预测美国全国平均房价将在2015年增长4%.Capital Economics的房地产经济学家Paul Diggle表示，随着价值回归，全美房价涨幅回落至收入增幅水平是房市步入正轨的正面信号。

　　美国房贷利申请渐趋宽松

　　即使是美国本土房地产行业专业人士，预测当地房贷利率也是吃力不讨好。2013年5月，美联储首次暗示将逐渐退出量化宽松，30年期固定利率房贷从历史低点3.3%应声上涨。到2013年底，美国房贷利率攀升到在4.5%的水平，2014年当时美国房贷将达到5%的预测充斥各大媒体。

　　2014年10月底，美联储正式结束为期6年的量化宽松，但是市场波澜不惊，房贷利率事实上从2014年初的4.5%降至10月的4%左右；到2014年底，更下行到3.85%.很多美国专家们预测美国房贷利率将在2015年达到这个水平。

　　美国专家会再次被打脸吗？可能性不大。2013年下半年美国房贷利率的上升源于退出量化宽松的预期，而2015年美国房贷利率如果真的返身上行，推动力是美国经济实实在在的复苏。

　　2014年美国经济在全球经济增速放缓的大背景下表现抢眼，超出市场预期，在主要发达经济体中一枝独秀。随着支撑经济的内生动力加强，美国经济有望在2015年延续良好复苏势头。国际货币基金组织（IMF）预计美国经济2015年将增长3.1%,美联储的预测区间在2.6%至3.0%,而市场人士预测均在3%左右。

　　良好形势之下，大多数分析人士预计美联储将于2015年下半年加息。一旦进入升息周期，美国房贷利率上涨不可避免。

　　但对于在美购房者的好消息是，美国房利美和房地美在2014年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。美国联邦住宅及都市发展部部长Julian Castro说，放宽美国房贷申请帮助有责任心的美国人成功买房，符合国家最高利益。过去美国房贷过于宽松，现在则又太紧。正常情况下美国银行会要求在美购房者提供20%的首付，而3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。此外美国两房还对信用分数和相关支持文件放宽了要求。

　　千禧年一代将首次在美购房

　　2015年美国房市另一大看点是美国人口和劳工市场的变化。

　　到2015年年底，被称为千禧一代（35岁以下）的新一代将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大人群。由于二战后婴儿潮出生的人在1987年-1993年间集中达到生育高峰，千禧代是美国的人口又一个小高峰。

　　但过去数年千禧代的人口高峰并没有带来消费和购房的高峰，原因在于低迷的经济压制了整整一代人的成家立业。自2008年金融危机以来，每年平均只有60万户新家庭组成，如果与人口成长一致，数量应为120万户。随着经济复苏，新家庭组成开始加速，2014年达到85万户，为2006年以来最高。

　　如今，千禧代逐步进入首次在美买房大军，将进一步推高美国房市。大约42%千禧代表示在未来一至五年内有购房打算，高于X一代的31%. 这意味着美国年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚置业。随着这一代美国人的成长，他们将成为美国住房市场不可忽视的力量。

　　不可忽视的是，千禧代也是美国劳工市场的主力。如果美国千禧代有更多人找到工作，对美国房市的利好将更加明显。这个年龄区间的就业人口比重，在2011年中期下滑至65%的低点。不过现已反弹至69%,与2007年触及的73%高点仍有一段距离。

　　回顾2014年，美国劳工市场表现可圈可点。美国劳工部数据显示，美国非农部门失业率从2014年1月的6.6%降到2014年11月的5.8%.非农部门2014年前11个月新增就业总人数达265万，是上世纪90年代以来的最好表现。2015年全美预计将增加250万个新工作岗位。

　　上述一系列变化带给美国房市的最大变化就是，曾一度减少的首次在美购房者将重回房市。全美房地产经纪联盟曾经在2014年11月公布的购房者背景调查显示，首次在美购房者仅占全部购房人数的33%,比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次在美购房者的平均人数占全部购房者的40%左右。要回到历史平均水平，以千禧代为代表的首次在美购房者将成为主力。