上海又现“二房东”纠纷 律师：签约合同要细心

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　　中新网上海新闻9月20日电(记者 徐明睿) 近年来，随着中国房屋租赁市场的迅猛发展，越来越多的“二房东”替代了“原房主”的位置，上房产纠纷律师但随之引发的纠纷也越来越多，在一些租户眼中“二房东”甚至一度成为“骗子”的代名词。日前，上海市浦东新区区人民检察院就办理了一起“二房东”案件。  
　　签约前一切“好商量” 签约后“束高阁”
　　租赁房屋想开个高档特色餐饮和红酒吧室，不想“二房东”迟迟不落实当初约定好的安装煤气、通风管道等问题，餐馆老板左等右等也等不到餐馆能开业经营的日子，却等来了法院的一纸通知……
　　2016年7月，译婷轩餐厅老板冯先生(化名)与上海美格菲健身中心有限公司签订了租赁合同。美格菲将位于碧云国际社区的美格菲会所的二层餐厅部分转租给译婷轩餐馆，用于经营高档特色餐饮和红酒吧室。
　　“二房东”美格菲向冯先生承诺，将为其餐厅提供合法经营条件，其中包括安装煤气、通风管道以及煤气表入户等。而这一切都在合同上有明确注明。
　　据租赁合同显示，在“美格菲的责任和权力”一项中除了注明：“该租赁单位作为译婷轩经营之餐馆，美格菲保证租赁单位及所处的公共地方及设施均在良好及可使用状态”外，还明确提及“美格菲承诺已为租赁单位安排水、电、煤气(液化气)、排油烟、排污等所需管线，并接入了该租赁单位且能正常使用，并已设置单独的水表、电表、煤气表(液化表)。”
　　签定合同后，冯先生前后花费了数百万元人民币用于支付租赁保证金、租金以及餐厅装潢。然而在接下来的数月里，“二房东”美格菲却一直未能落实当初约定好的安装煤气、通风管道及煤气表入户等问题。
　　没有煤气餐厅便无法正常营业，冯先生的餐厅在花费了巨额装修费后，不但没有任何收入，还要支付各种相关人员开支。
　　租客察觉被骗怒催煤气 谁料反被告上法院
　　冯先生“三催四请”其开通煤气，“二房东”却置若罔闻。更为糟糕的是，冯先生在此后办理餐饮经营许可证的过程中发现，所租赁的场地性质为公寓楼，无法通过环评(环境影响评价)，因此根本不可能获得合法经营执照。
　　由于美格菲拒不履行合同以及严重欺诈的行为，冯先生便暂停向美格菲支付房租，希望获得应有赔偿并早日解决问题。
　　但谁曾想美格菲不但不提供赔偿，还以未按合同支付房租为由，将译婷轩一纸诉状告到了法院。
　　现如今，冯先生请的施工队尾款难结；餐厅的员工也始终看不到餐厅能正式营业的希望……冯先生表示，由于当初错信“大品牌”，导致现在他承受着巨大的压力。不少员工和他“倒苦水”的时候，甚至对上海这座城市的诚信度都产生了怀疑。
　　冯先生提到，签订的租赁合同中明确规定：“如美格菲交付的房屋不符合译婷轩经营所用，则译婷轩有权解除合同。”此外合同还规定：“如果因为美格菲违约导致合同解除，则美格菲在支付违约金的同时还需返还译婷轩已支付的租赁保证金。”
　　“理论上讲，针对美格菲的行为，译婷轩已经有理由解除合同并索要赔偿”冯先生说，“而美格菲却倒打一耙，这样的做法译婷轩上下，从管理者到员工都觉得实在无法接受。”
　　原本是一家只想踏踏实实经营的餐厅，谁曾想不仅被欺骗，还损失巨大，如今又要应对莫须有的官司，真是让人哭笑不得。
　　律师说法：
　　上海知名律师姚兟表示，该案件是一起典型的“二房东”经济纠纷案件。承租人基于信任出租方是“大品牌”，而没有仔细阅读合同条款并核实租赁地方是否符合需求，最后遭受了巨大的经济损失。
　　为避免此类纠纷发生，首先开发商或者“大房东”应该严格限制“二房东”转租。另外，还应该列出具体、明确的清单，哪些是可以做，哪些不可以做，概念不能模糊。
　　而承租人签合同时也要细心。首先，要注意出租人的房屋所有权的登记情况，也就是这个房屋属不属于这个出租人所有，如果是二房东要转租的情况下，这个二房东也没有受到房屋所有权人，就是出租人的同意，是否允许转租，再转给次承租人。其次，房屋性质是否符合自己的租赁需求。
　　如果出现因为租赁合同发生的纠纷，承租人和出租人之间应该可以协商解决，也可以向人民法院提起民事诉讼来解决。